こんにちはもりーんです。
今回は宅建業の宅建業者名簿・届出・みなし業者についてぼわっと紹介していきます。
宅建試験の小難しい言い回しをなんとか初受験の方にもわかりやすいように、
宅建士１年生のもりーんが、各分野を簡単に紹介していくブログです。
ゴルフが趣味なので、たまにゴルフの事も色々紹介していきます。
ゴルフでも宅建士でも、一緒に成長していきましょう( ｀ー´)ノ
宅建業者名簿
宅建業者名簿は誰でも見ることができ、国土交通省や都道府県に備え付けられます。
- 免許証番号、免許の年月日
- 商号または名称 ★
- 法人の場合・・・役員(非常勤役員も)/政令で定める使用人の氏名 ★
- 個人の場合・・・その者/政令で定める使用人の氏名 ★
- 事務所の名称/所在地 ★
- 事務所毎に置かれる専任の宅建士の氏名 ★
- 宅建業以外の事業を行っているときは、その事業の種類
- 指示処分、業務停止処分などがあった場合は、その年月日・その内容
もりーんこの名簿は誰でも見ることができるので、住所などの個人情報を載せるのはマズイですよね！
なので役員や専任の宅建士の住所に変更があっても届出不要なので覚えておきましょう！
後に勉強する「宅建士資格登録簿」とひっかけて出題されることがあるので注意です！
廃業などの届出
宅建業者が廃業したり、死亡したりした場合は免許権者に届出をしないといけません。
「誰が」「いつまでに」「どのタイミングで免許が失効するか」各状況によって違いますのでみていきましょう。
| 誰が | いつまでに | 免許の失効するタイミング | |
| 死亡 | 相続人 | ※1死亡事実を知った日から30日以内 | ※2死亡時 |
| 合併による消滅 | ※3消滅した会社の代表者 | その日から30日以内 | 消滅時 |
| 破産 | 破産管財人 | その日から30日以内 | 届出時 |
| 解散 | 清算人 | その日から30日以内 | 届出時 |
| 廃業 | 個人・・・本人 法人・・・会社の代表者 | その日から30日以内 | 届出時 |
ポイント
※１ 死亡した日じゃなくて、死亡の事実を知った日です。
【例 実際死んだのが2週間前でも、死亡の事実を知ったのが本日なら、本日から30日以内に届出です。】
※２ 届出は知った日からですが、免許の効力が無くなるのは死亡時です。
（上の例で言うと、2週間前に免許は失効しています）
※３ 合併による消滅の場合、残る会社じゃなくて消滅する会社が届出です。
「私の会社、合併で消滅しました！」と届出します。
みなし宅建業者
宅建業者の廃業や個人の宅建業者の死亡により、免許が失効してしまっても、その取引を結了する範囲内であれば宅建業者とみなされます。これを「みなし宅建業者」といいます。
例えば、個人の宅建業者が物件の売買の契約途中で死亡してしまった場合、家を買おうとしてたお客さん困りますよね。そんな場合は相続人が（例えば奥さん）が免許はないけど契約途中の案件に関しては、引き渡しまで宅建業者としてみなされるって事です。
| 免許が失効した者 | みなし宅建業者となる者 |
| 廃業した宅建業者 | 廃業したその宅建業者 |
| 免許取消された宅建業者 免許の有効期限満了した宅建業者 | 免許取消期間満了した その宅建業者 |
| 合併により消滅した宅建業者 | 合併後の法人 |
| 死亡した宅建業者 | 相続人 |
欠格事由
免許を申請しても免許を受けれない場合があります。
それが免許の欠格事由です。
①心身の故障がある一定の者、破産者で復権を得ないもの
わかりやすく言うと、精神の機能障害があって業務を行うのに必要な認知、判断、意思疎通ができないような状態の者になった場合、欠格と判断されます。
破産手続きを受けた者も欠格事由となりますが、復権を得れば直ちに免許を受けることができます。
復権って？
もりーん復権とは、破産宣告によって失った権利・資格を取り戻す事です。
②一定の刑罰に処された者
1、禁錮以上の刑に処された者
2、宅建業法違反により罰金の刑に処された者
3、暴力的な犯罪や、背任罪により罰金の刑に処された者
上記の３つの刑に処された者で、刑の執行が終わった日から5年を経過しない者は免許受けれません。
刑罰の種類は7種類あります。
| 死刑 | 懲役 | 禁錮 | 罰金 | 拘留 | 過料 | 没収 |
禁錮以上はその時点で欠格事由となり、罰金刑はセーフの違反とアウトの違反があります。
（違反はどんなことでも良くないのでアウトとセーフで表現はおかしいかもしれませんが、欠格事由になるかならないかの判断という意味での、アウトとセーフです(‘Д’)
罰金刑での欠格事由の対象になるのは
アウト → 傷害罪、暴行罪、傷害現場助勢罪、凶器準備集合罪、脅迫罪など
セーフ → 道路交通法違反、器物破損の罪、侮辱罪、など
- 刑の執行日ではなくて、執行が終わった日から5年
- 傷害罪の罰金はアウトですが、過失傷害の罰金はセーフ(過失はわざとじゃないので
- 執行猶予がつくと、執行猶予期間が満了すれば免許を受ける事ができる
【例】 懲役5年 執行猶予2年の場合、何事もなく2年経てば免許を受ける事ができる
③暴力団員等
現在暴力団員の者、暴力団員を辞めてから5年を経過しない者
④一定の理由で免許取消処分を受けた者
1、不正の手段により免許を取得した
2、業務停止処分に該当する行為をして、情状が特に重い
3、業務停止処分に違反した
免許取消になる理由は色々ありますが、上記の3つのどれかの理由で免許取消処分を受けた場合は、免許取消の日から5年経過するまでは、免許を受けることができません。
法人の場合・・・免許取消処分になると、言い訳を聞く機会があるのですがそれを「聴聞」といいます。その聴聞の日が発表された日から前60日以内に、役員であった人はその取消の日から5年間は免許受けれません。
もりーん免許取消って、悪いことするから取消されるわけじゃないですか。
会社がそんな悪いことしてるの役員なら知ってるはずなので、聴聞前に会社辞めてまた違う会社で悪いことするかもしれないので、「逃がさないよ」って事ですね。
同じく、聴聞公示のあった日から処分の日までに、廃業届出を出した場合も届出の日から5年間は免許受けれません。
もりーん「免許取消される前に廃業しちゃえー！そしたら5年待たずに免許受けれるよねー。」って考える悪い人がいるのでこういう対策が取られてます。
こちらの場合も、その聴聞の日が発表された日から前60日以内に、役員であった人はその届出の日から5年間は免許受けれません。
⑤過去に悪い事をした者、悪い事をするのが明らかな者
免許の申請5年以内に、「宅建業に関し不正 または不当な行為をした者」や、「これから不正をするのが明らかな者」も免許を受ける事ができません。
もりーん5年以内に悪いことして「またこいつ悪いことするなー？」ってヤツや、暴力団構成員のことをいいます。
⑥未成年の法定代理人が欠格事由①～⑤に該当する場合
営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記の①～⑤に該当する場合は免許を受けれません。
何言ってるかわかりませんよね～、
まず法定代理人とは、簡単に言えば多くの場合親です。
そして、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者とは、その親から「宅建業営んでいいよ」と許可をもらってない未成年者をいい、更に結婚してない未成年者の事です。
未成年者のA君が宅建業の免許を受けようとした場合、A君が①～⑤に該当しないかだけでなく、A君の親も①～⑤に該当しないかどうか審査されるという事です。
成年者と同一の行為能力を有する未成年者とは、親から「宅建業営んでいいよー」と許可をもらっている未成年者。または結婚してる未成年者の事です。
有する未成年者は、親がどうこう関係なく自分が①～⑤に該当しなければ免許を受ける事ができます。
⑦役員や政令で定める使用人が①～⑤に該当する場合
またわかりにくいの出ましたね。
役員は取締役とか監査役とか、何となくわかると思います。
政令で定める使用人とは、簡単に言うと店長です。
役員や店長に問題があれば免許受けれません。
⑧暴力団員がその事業活動を支配する者
役員や店長が暴力団員の場合など、免許受けれません。 暴力反対～
⑨宅建士の設置要員を欠くもの
また後で勉強しますが、事務所には勤務する人数によって、専任の宅建士の設置する人数が決まります。従業員5人に1人専任の宅建士が必要で、その人数を置いていないと欠格事由となります。
⑩免許申請書や重要な書類に、虚偽の記載、記載漏れがある者
これはまぁ、大事な書類はちゃんと確認して出しましょうねって事ですね。
まとめ
②の免許の欠格事由の勉強ポイントは、罰金で欠格事由になるかどうかの辺りがポイントです。
「誰が？」「どんな刑で」「どうなったか」という順番で考えていきましょう。
役員が道路交通法違反で罰金の刑
→道路交通法違反の罰金なのでセーフ
代表取締役が暴力罪で過料の刑
→暴力罪だけど過料なのでセーフ
取締役が道路交通法違反で懲役の刑
→道路交通法違反やけど懲役なのでアウト
④の聴聞公示前60日以内の～ってところですが、役員は該当しますが政令で定める使用人は該当しないので注意！
ここで欠格事由をしっかり覚えておけば、後に出てくる「宅建士登録の欠格事由」にもすんなり覚えていけるので、頑張って今のうちに覚えておきましょう。
ではまた～
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